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北京房租緣何熱過房價 專家:反映住房需求旺盛

   【裝飾資訊日前,央視披露的一份統計數據顯示,今年一季度北京單套房平均租金價格已經攀升至3660元,較2008年大漲82%。另據北京統計局數據,北京今年3月CPI上漲3.6%,高于全國的2.1%,主要原因是房租同比漲幅達8.4%。

  近十多年來,我國房價漲幅遠超房租漲幅,房屋租金回報率明顯低于發達國家,一二線城市的住宅租金回報率多在2%-3%之間。按這點租金收益,還不如將購房款存銀行收定期利息。房產投資者主要賺的是房屋升值的收益,而非租金收益。

  一般而言,房價屬于資產價格,而資產價格的波幅較大,當其上漲幅度會超過合理或者說均衡水平時,就容易滋生泡沫。而房租反映的是房屋的使用功能,人們會為了房價上漲而去炒房,卻極少人為了房租上漲而去囤房(二房東承租后分割空間批量出租另當別論)。所以,房租上漲,基本上反映了北京住房需求旺盛的現狀,無任何泡沫可言。

  有些反常的是,近期北京房租上漲的架勢,絲毫不遜于房價。比如,按國家統計局口徑,今年3月北京新建商品住宅價格同比上漲2.9%,明顯小于8.4%的房租漲幅。北京房租到底怎么了?大概可歸結為以下幾點原因。

  其一,北京租房需求旺盛。這其中又可分為兩方面。一方面,近年北京房價漲得快,居民收入跟不上,抑制了購房需求,促進了租房需求。另一方面,近年大量外來人口涌入北京。十年來,北京年均增長近60萬人。其中,外來人口占北京常住人口總量的36%。外來人口中的大部分人,都買不起房,只能租房住。

  其二,每次調控之后,都會引起房租上漲。這一現象比較明顯,多數情況下,新一輪的調控政策出臺后,部分購房者觀望等待,這就打斷了他們的購房進程,從而導致租房需求暫時性的額外增加。若從長期觀察,近幾年持續的打擊投資投機性購房需求,確實也在一定程度上抑制多套房需求,這也就意味著可以用于出租的新增房屋,其供應規模增速較2009年之前有所下滑。供應增量小,而需求增量大,自然催漲租金。

  其三,CPI上漲也會推高房價。房價不統計在CPI當中,可房租卻是CPI的重要組成部分。近些年,我國物價持續上漲,尤其是農產品價格和服務類價格。物價上漲是經濟快速發展的伴生品,同時又與貨幣政策有關。2009年我國流動性過剩,致使很多種類的消費品價格大漲,房租亦隨之“水漲船高”。

  另有其他原因。比如,近年來北京舊城改造、城中村拆遷規模很大,原來房租較低的房源大量減少。再如,北京的學區房持續走熱,此類房租往往領漲市場。還有,北京部分中介喜歡炒作房租,從房東手中低價收儲房源,高價租出;而且在合同執行方面,頻見惡意克扣房客保證金的現象,從而增加了租房成本。這些均一定程度抬升了房租水平。


 

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